Investir en LMNP
En France, le marché de la location meublée a connu un bel essor au cours de ces dernières années. Car il s’adresse à des profils d’investisseurs élargis. Effectivement, tour contribuable domicilié fiscalement en France peut investir en LMNP. Il faudra, bien sûr, s’interroger sur les conditions à remplir pour pouvoir prétendre aux avantages qui y sont liés.
Il existe différents moyens d’accéder au marché de la location meublée en France. La première étape consiste à investir dans une résidence éligible au statut LMNP. En ce qui concerne la fiscalité applicable à la location meublée, elle dépendra des recettes locatives du propriétaire-bailleur.
Qu’est-ce que la LMNP ?
Le sigle LMNP signifie littéralement « Loueur Meublé Non Professionnel ». Il désigne également la location en meublé non professionnel. Plus concrètement, le statut LMNP est réservé aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés en France. Il donne un accès rapide au marché de la location meublée.
Le statut LMNP laisse la possibilité aux contribuables français d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou occasion. Concernant le type de bien exploité en LMNP, il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un gite ou d’une chambre. En choisissant d’investir dans un logement vide, le propriétaire-bailleur devra d’abord le meubler avant de le mettre en location.
Investissement en résidence de service (Statut LMNP)
Afin de profiter de tous les avantages de la location en meublé non professionnel, il est possible d’investir dans une résidence de service. En optant pour cette solution d’investissement, la gestion locative du logement ou de la chambre sera confiée à un gestionnaire (ou un exploitant) spécialisé dans ce domaine.
Les EHPAD (ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) sont éligibles au dispositif LMNP. Il s’agit des maisons de retraite médicalisées. Elles affichent des rendements locatifs annuels oscillant entre 4 % et 5 %. L’allongement de l’espérance de vie et l’arrivée à l’âge de départ à la retraite des « baby-boomers » sont des facteurs favorables à l’investissement en EHPAD. Car la population dite de « grand âge » va s’agrandir considérablement dans les années à venir.
Le dispositif LMNP permet d’investir dans une résidence de tourisme implantée sur le territoire français. En moyenne, sa rentabilité atteint les 4,5 %. L’idéal serait d’investir dans les résidences touristiques situées dans les zones touristiques les plus convoitées par les vacanciers. Le choix devrait se porter sur des établissements gérés par des gestionnaires connus. Il faudra donc porter une attention particulière aux qualités de l’exploitant qui s’occupe de toutes les formalités administratives liées à l’exploitation du bien.
Les résidences étudiantes permettent d’accéder au marché de l’immobilier locatif meublé en France. La cerise sur le gâteau : elles sont compatibles avec le statut LMNP. Les prévisions de l’Éducation Nationale montrent que le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur devrait atteindre les 2,8 millions à l’horizon 2024. Évidemment que cette hausse perpétuelle de la population étudiante en France est propice à l’investissement en résidences étudiantes. Elles contribuent à combler les besoins croissants en logements étudiants.
Parmi les différents types de biens éligibles au dispositif LMNP, figurent notamment les Résidences Services Seniors (ou RSS). Elles accueillent généralement des personnes âgées autonomes. Dans ces établissements, les résidents peuvent accéder à divers services ainsi qu’à de nombreuses activités. Le vieillissement de la population française est en faveur de l’investissement en résidences seniors. Elle va augmenter fortement jusqu’en 2035. À noter, les seniors sont classés dans la catégorie des locataires dits « bons payeurs ».
Statut LMNP : comment l’obtenir ?
Le statut LMNP est soumis à des conditions d’éligibilité strictes. Tout d’abord, les revenus locatifs annuels tirés de la location doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 €. S’ils représentent plus de 50 % des revenus globaux du bailleur, ce sera le statut LMP (ou loueur en meublé professionnel) qui s’y applique.
En optant pour la location saisonnière, le propriétaire-bailleur n’échappe pas aux cotisations sociales de 22,7 %. C’est notamment le cas lorsque les recettes locatives annuelles excèdent les 23 000 €. La location saisonnière de sa résidence principale peut se faire, à condition de ne pas dépasser les 120 jours.
La fiscalité du Statut LMNP
La fiscalité est l’un des facteurs déterminants dans la réussite d’un projet d’investissement en LMNP. L’investisseur devra trancher entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel. La première option s’adresse aux contribuables français ayant des recettes locatives annuelles supérieures à 70 000 €. Et elle permet de profiter d’un abattement fiscal de 50 % sur son revenu imposable.
Concernant le régime réel, il offre la possibilité au propriétaire bailleur de déduire les charges afférentes du bien exploité sous le statut LMNP. Il s’agit des charges de copropriété, des frais de notaire, de la taxe foncière, des travaux de réparation, des intérêts d’emprunt, de la taxe d’habitation et des dépenses du locataire (électricité, eau, chauffage).
Les revenus locatifs générés par la location meublée (LMP ou LNMP) sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il s’agit d’une fiscalité plus avantageuse par rapport à celle des revenus fonciers.
LMNP neuf ou ancien : quel est le plus intéressant ?
Les atouts du statut LNMP peuvent être accordés avec ceux du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard (prolongé jusqu’au 31 décembre 2021). Parmi ses avantages, on peut notamment citer la réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant investi. Et la possibilité de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat de la résidence.
Afin de jouir des deux principaux avantages du statut LMNP cités ci-dessus, il est vivement conseillé d’investir dans l’immobilier neuf. La signature d’un bail commercial va garantir les revenus locatifs générés par son placement. Il en est de même pour les programmes LNMP anciens ou d’occasion.
Les grands principes de la revente LMNP
La revente LMNP ne concerne que les logements anciens éligibles au dispositif LMNP. Chaque opération s’organise autour du marché secondaire. Les programmes LMNP anciens ou d’occasion sont proposés par les canaux de distribution traditionnels regroupant les banques et les Conseillers en Gestion de Patrimoine.
La revente d’un appartement LMNP Censi-Bouvard peut se faire avant les 9 ans de détention obligatoire. Dans ce cas, la réduction d’impôt est reprise au titre de l’année au cours de laquelle a lieu la cession. Cette reprise s’effectue par majoration du montant de la réduction d’impôt sur le revenu de l’année de la revente.
Les appartements vendus avant 2010 sont des biens disponibles à la revente LMNP. Il en va de même pour les résidences services telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et les EHPAD. Elles sont gérées par les mêmes gestionnaires de résidences services du marché du neuf.
Les avantages de l’investissement LMNP
L’investissement en LMNP s’accompagne de nombreux avantages. Il permet de se constituer des revenus complémentaires sécurisés pendant plusieurs années (9 ans). En signant un contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence, le propriétaire-bailleur n’aura aucun souci concernant le versement des loyers. Car ils sont garantis par le gestionnaire.
La récupération de la TVA peut se faire uniquement dans le cadre d’un projet d’investissement LMNP dans le neuf. Investir dans l’ancien avec le statut LMNP permet également de profiter d’une fiscalité avantageuse. En déduisant toutes les charges liées à l’exploitation du bien meublé et en amortissant le coût de l’investissement, l’investisseur bénéficie d’une exonération totale ou partielle des loyers sur le long terme.