Investir en Pierre Papier
Le marché de l’immobilier d’entreprise est accessible via les SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Elles sont plus connues sous l’appellation de « Pierre Papier ». En France, le marché de l’immobilier professionnel s’avère plus rentable que celui de l’immobilier résidentiel. Car les SCPI ont délivré un rendement annuel de 4,40 % en 2019.
Les SCPI offrent un accès rapide au marché de l’immobilier d’entreprise en France. Il existe, d’ailleurs, des SCPI européennes disposant de patrimoines immobiliers plus étendus. Investir dans la pierre papier hors des frontières de l’Hexagone permet à ses porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus générés.
Principe et fonctionnement de la SCPI
Les SCPI peuvent être considérées comme des organismes de placement collectif dédiés aux investisseurs particuliers. En choisissant d’investir dans ces véhicules d’investissement, ils accèdent indirectement au marché de l’immobilier d’entreprise en France. Les SCPI ont pour vocation la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Afin d’agrandir leur taille, elles acquièrent continuellement des actifs immobiliers.
Les SCPI versent trimestriellement les revenus, sous forme de dividendes, tirés de la location des biens composant leur portefeuille d’actifs immobiliers. C’est notamment le cas pour les SCPI d’entreprises qui affichent des rendements locatifs avoisinant les 5 %. Elles collectent des fonds auprès des investisseurs, au travers des campagnes de souscription, pour acquérir des biens immobiliers qui seront, ensuite, loués à des TPE ou des PME.
Quels sont les critères pour choisir une SCPI ?
Le choix d’une SCPI se fait selon des critères spécifiques. Le TDVM (ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est l’un des indicateurs de performance d’une SCPI. Idéalement, il devrait être supérieur ou égal à 4 %. Il y a, aussi, le TRI (ou Taux de Rentabilité Interne) qui mesure les performances financières d’une SCPI sur plusieurs années (5, 10 ou 15 ans). Il existe trois grandes catégories de SCPI :
- Les SCPI d’entreprises (ou SCPI de rendement)
- Les SCPI de capitalisation (ou SCPI de revalorisation)
- Les SCPI fiscales
Plus concrètement, les SCPI de rendement s’adressent aux personnes (physiques) désireuses de percevoir des revenus locatifs réguliers. Car elles versent des dividendes trimestriels à leurs porteurs de parts. Les SCPI fiscales, quant à elles, permettent aux investisseurs français de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus encaissés pendant plusieurs années consécutives. Bon à savoir : les SCPI de capitalisation ne distribuent pas de revenus réguliers à ses associés.
La fiscalité des SCPI
À noter que la SCPI est transparente fiscalement. Autrement dit, elle n’est pas assujettie à l’impôt des sociétés. Chaque associé supporte sa quote-part de charges fiscales afférentes à l’investissement. L’épargnant étant une personne physique. Il doit déclarer les revenus locatifs, au titre de l’exercice au cours duquel ils ont été perçus par la SCPI. Les revenus imposables d’une SCPI se divisent en deux catégories bien distinctes :
- Les revenus fonciers (issus des loyers perçus)
- Les revenus financiers (provenant des placements de trésorerie)
Les intérêts d’emprunt, les frais réels de la gérance, les travaux d’entretien, les primes d’assurance ainsi que d’autres charges peuvent être déduits des revenus fonciers provenant de parts de SCPI. Le déficit foncier, résultant des dépenses déductibles (à l’exception des intérêts d’emprunt), est déductible du revenu global imposable de l’épargnant. Le montant maximum déductible est fixé à 10 700 € par an.
En ce qui concerne les revenus financiers, ils proviennent des intérêts des certificats de dépôt sur lesquels les liquidités, en attente d’investissement immobilier, sont placées. Ils sont imposables au régime normal de l’impôt sur le revenu ou bien au prélèvement forfaitaire libératoire de 39,5 %.
Les plus-values sur les cessions ou retraits de parts sont également imposables dans la catégorie de l’impôt sur les plus-values immobilières. Il en va de même pour les plus-values réalisées lors de cession d’immeubles détenus par la SCPI. Mais dans ce cas particulier, c’est le notaire de la SCPI qui se charge de la déclaration et du paiement de l’impôt.
Les atouts de la SCPI
Les avantages liés à la détention de parts de SCPI sont multiples. Il y a la mutualisation des risques locatifs et la diversification de son patrimoine. Le parc immobilier d’une SCPI étant constitué de différentes typologies d’actifs. Elle permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié tout en le valorisant.
Parmi les principaux de la Pierre Papier via les SCPI, il y a la possibilité de percevoir des compléments de revenus réguliers immédiats. Comme on le sait déjà, ces véhicules d’investissement distribuent des dividendes à leurs associés. La fréquence de versement est trimestrielle. Cerise sur le gâteau, la gestion locative de l’ensemble des immeubles détenus par la SCPI est déléguée à des professionnels qualifiés.
Comprendre les OPCI
Les OPCI (ou Organismes de Placement Collectif en Immobilier) existent depuis 2005. Ils ont été créés par l’ordonnance n° 2005 – 1278 du 13 octobre 2005. Tout comme les SCPI, les OPCI font partie de la grande famille de la Pierre Papier. Afin de générer des revenus réguliers, ils acquièrent et mettent en location des biens immobiliers.
En ce qui concerne la composition du portefeuille d’un OPCI, il doit être constitué de droits réels et d’actifs immobiliers. Les immeubles locatifs destinés à la vente sont exclus de la liste. Il en va de même pour le mobilier, les engins de BTP et les véhicules. Contrairement aux SCPI, les OPCI ne peuvent pas réaliser des plus-values immobilières sur cessions d’actifs immobiliers.
Les différents types d’OPCI
Les OPCI disponibles sur le marché prennent deux formes juridiques bien distinctes. Il s’agit, plus concrètement, des FPI (ou Fonds de Placement Immobilier) et des SPPICAV (ou Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable). Le FPI bénéficie d’une transparence fiscale. La SPPICAV étant une société de type SICAV. Elle est fiscalement exonérée d’impôt sur les sociétés.
Les OPCI et les OPCVM (ou Organisme de Placement Collectif en Valeurs mobilières) ont des régimes juridiques presque identiques. La différence la plus notable se situe au niveau de la composition de leurs portefeuilles d’actifs. Les OPCI détiennent majoritairement des immeubles destinés à la location, tandis que les OPCVM détiennent uniquement des valeurs mobilières qui sont des titres financiers.
La fiscalité des OPCI
Il existe donc deux types d’OPCI, et la fiscalité applicable aux revenus générés dépend de la forme juridique du fonds d’investissement. Les revenus générés par un SPPICAV sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
La fiscalité des FPI est plus complexe à comprendre. Les revenus locatifs et les produits financiers sont imposés indifféremment. Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. L’épargnant peut choisir entre deux options : le régime réel et le régime microfoncier. Concernant les produits financiers, un PFU de 30 % s’y applique automatiquement (sauf en cas d’une imposition au barème progressif de l’IR).
Les risques des OPCI
Les OPCI s’accompagnent d’avantages et d’inconvénients, tout comme les autres supports d’investissement. Parmi les risques encourus par l’investisseur, il y a la faiblesse de la liquidité et le risque de perte en capital. L’évolution, à la hausse ou à la baisse, du marché immobilier peut également impacter négativement ou positivement la performance d’un OPCI.
Le portefeuille d’actifs d’un OPCI étant composé d’actions de sociétés foncières. Les variations de leurs cours peuvent affaiblir le rendement des fonds. L’OPCI n’est pas vraiment protégé contre une éventuelle chute de la valeur d’actifs utilisés, malgré le recours à des produits dérivés. L’OPCI peut recourir à l’endettement pour finaliser des acquisitions (immobilières) ou financer des travaux réduisant la capacité de remboursement de la dette de manière considérable.